Наибольшее внимание в начале текущей недели привлекали заголовки, связанные с очередными пакетами санкций в отношении российских компаний. Судя по вялой реакции рынка после выходных, риск новых ограничений уже был учтен в ценах большинства инструментов.

 

Для нас самым ярким впечатлением на прошлой неделе была возможность обсудить ситуацию в строительстве и на рынке ипотеки с руководителями одного из крупнейших ипотечных банков. В ходе обсуждения ситуации речь зашла о льготных ставках по ипотеке в прошлом году.

 

Застройщики совместно с банками вывели на рынок небывалые ранее предложения по ипотеке под 0,1%. В этих схемах стоимость квартиры для клиента вырастала на 10-30%, а процентная ставка снижалась практически до нуля. Явление приобрело масштабы, на которые пришлось обратить внимание ЦБ. Такие сделки начали существенно влиять на цены новостроек. В феврале регулятор объявил о повышении уровня резервирования (увеличение объема средств, которые банки должны хранить в качестве обязательного резерва на корреспондентском счете в ЦБ) по таким схемам с мая текущего года. Причем применяться это будет ретроспективно ко всем ранее выданным кредитам (то есть банкам придется досоздавать резервы на уже выданные кредиты). ЦБ аргументировал меры заботой о клиентах, которые могут столкнуться с риском невозможности закрыть кредиты досрочно из-за превышения суммы задолженности над текущей стоимостью жилья.

На самом деле, в этой схеме выигрывали почти все. Застройщики могли сохранить продажи по высоким ценам. Клиенты банков получали кредиты с минимальными ежемесячными платежами. Цена квартиры в договоре была выше, но клиент изначально вносил 10-15% стоимости, а остальную сумму предлагалось оплачивать в течение 20-30 лет. Для справки, стоимость квартир в рублях в Москве за последние 30 лет выросла в 12,5 раз. Такие кредиты помогали менеджерам профильных подразделений банков выполнять планы. Те 10-30%, на которые росла стоимость квартиры, шли в пользу банков и помогали поддерживать прибыль.

 

Но тут относительно быстро выяснилось, что продуктовые модели кое-что не учли. Изначально банки закладывали досрочное погашение по продукту в размере 15% в год, как и по кредитам с рыночными ставками. Но кто будет досрочно гасить кредит, если даже ставки по депозитам выше? В пример можно привести программу Дальневосточной ипотеки, где уровни досрочного погашения ниже из-за более низких ставок. В итоге банки рискуют остаться с активами, которые не приносят прибыли на долгие годы, финансировать которые нужно будет дорогими краткосрочными пассивами. Объем таких кредитов можно оценить минимум в сотни миллиардов рублей. Это не мало, но в целом действия ЦБ не позволили проблеме приобрести устрашающие размеры. Также интригой остается то, как сильно упадут цены и насколько успешно девелоперы смогут справиться с падением спроса после ухода с рынка таких инструментов.